Είναι γενική απορία των πολιτών γιατί η εκτίμηση του κτηματολογίου έχει απόκλιση με την αξία της αγοράς/πώλησης ενός ακινήτου ή γης.
Η εκτίμηση ενός ακινήτου αποτελεί ένα σημαντικό κομμάτι της διαδικασίας είτε για να αγοράσεις ή πουλήσεις ένα σπίτι/γη, ή ακόμη και να ζητήσεις αναχρηματοδότηση του στεγαστικού σου δανείου.
Ωστόσο, η εκτίμηση ενός ακινήτου αποτελεί στην ουσία ένα προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου, δεν είναι όμως ταυτόσημη με την τιμή που μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης του για τα το πουλήσει.
Η Διαφορά Γενικής Εκτίμησης Κτηματολογίου από την αγοραία αξία και την Ειδική Εκτίμηση από εμπειρογνώμων
Ο Βασίλης Αρτεμίου, Διευθύνων Σύμβουλος Seven Property Group , μιλώντας στο ThemaOnline, μας εξηγεί γιατί η εκτίμηση ενός ακινήτου στο κτηματολόγιο είναι διαφορετική από την αξία που πωλείται ή που εκτιμά ένας ειδικός εμπειρογνώμονας.
«Οι εκτιμήσεις του κτηματολογίου διαφέρουν από τις εκτιμήσεις που κάνει ένας εμπειρογνώμων εκτιμητής.
Ο λόγος φαίνεται και στο τρόπο που αναφέρεται. Γενική εκτίμηση ονομάζεται του κτηματολογίου, ενώ όταν κάνει ένας εκτιμητής την εκτίμηση είναι Ειδική εκτίμηση.
Η διαφορά είναι ότι η γενική εκτίμηση από το κτηματολόγιο γίνεται με βάση την ανάλυση κάποιων δεδομένων που έχει συλλέξει το κτηματολόγιο από διάφορους φορείς. Τα στοιχεία αυτά μπαίνουν σε μια βάση δεδομένων οπού γίνεται μια ανάλυση και δίδεται μια εκτίμηση.
Αρχικά να πούμε ότι το κάθε ακίνητο είναι μοναδικό. Είναι μια αρχή την οποία μας μαθαίνουν πολύ γρήγορα στο πανεπιστήμιο και αυτό ισχύει στην πραγματικότητα.
Οπότε η διαφορά με μια ειδική εκτίμηση που γίνεται από εμπειρογνώμονα εκτιμητή , είναι στο γεγονός ότι θα πάρει όλα τα στοιχεία για το συγκεκριμένο ακίνητο , θα κάνει τις αναλύσεις και θα κάνει και την επιτόπια έρευνα του, η οποία πάρα πολύ σημαντική. Aυτή είναι και η διαφορά με την γενική εκτίμηση του κτηματολογίου».
Εν συνεχεία ο κ.Αρτεμίου παραθέτει ένα παράδειγμα:
«Για παράδειγμα όταν γίνεται μια εκτίμηση για ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία , το κτηματολόγιο παίρνει τα δεδομένα, τι έχουν πουληθεί στην γύρω περιοχή και βγάζει μια αξία με βάση αυτό.
Ο εκτιμητής από την άλλη θα πάει στο διαμέρισμα (υπό εξέταση ακίνητο) επί τόπου και θα δει , την κατάσταση του ακινήτου. Υπάρχει σοβαρή περίπτωση το ακίνητο να είναι σε άσχημη κατάσταση άρα η αξία που έχει βάλει το κτηματολόγιο να είναι υπερεκτιμημένη διότι βασίστηκε πιθανόν στα διπλανά διαμερίσματα που μπορεί να ήταν σε μια καλύτερη κατάσταση και πουλήθηκαν πιο ακριβά και να τα εκτίμησε περισσότερο.
Υπάρχει όμως και το αντίθετό δεδομένο ότι στο συγκεκριμένο διαμέρισμα έχει γίνει μια πλήρης ανακαίνιση, οπότε αυτό να δίνει μια υπεραξία σε σχέση με τα υπόλοιπα ακίνητα που βρίσκονται στην άμεσα γύρω περιοχή, έτσι η αξία του συγκεκριμένου διαμερίσματος να είναι πιο ψηλή. Οπότε με την ειδική εκτίμηση, έχεις κάνει την επιτόπια έρευνα.
Μας έχει τύχει σε αρκετές περιπτώσεις με την επιτόπια έρευνα να αλλάζουν τα δεδομένα αξίας. Πριν πάμε στο ακίνητο, κάνουμε πάντα μια προεργασία και καταλήγουμε στο μυαλό μας σε μια αξία. Ενώ όταν πάμε επιτόπου αλλάζουν πάρα πολλά με βάση τα χαρακτηριστικά ενός ακινήτου»
Η επιτόπια έρευνα τόνισε ο κ.Αρτεμίου είναι ένα σημαντικό εργαλείο για να οριστεί η αξία τόσο του ακινήτου όσο και ενός οικοπέδου/γης: «Όσον αφορά τη γη και την εκτίμηση της, αυτή επηρεάζεται εξίσου από διάφορους παράγοντες, όπως το σχήμα ενός ακινήτου , η προσβασιμότητα του , η σχέση του με το επίπεδο του δρόμου ( κάποια είναι πιο ψηλά κάποια πιο χαμηλά από το επίπεδο του δρόμου). Όλα αυτά ένας εκτιμητής όταν κάνει επιτόπια έρευνα τα λαμβάνει υπόψη, ενώ το κτηματολόγιο λαμβάνει κάποια από αυτά αλλά όχι όλα».
Γιατί η «Αξία Γενικής Εκτίμησης» του ακινήτου διαφέρει από την εκτίμηση που έγινε για σκοπούς αγοράς/πώλησης/ υποθήκης;
Όπως αναφέρεται και στην σελίδα του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας : «Ο ορισμός «αξία γενικής εκτίμησης» με βάση τις πρόνοιες του Άρθρου 2, του περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου, Κεφ. 224, είναι το ποσό που προκύπτει από τη διενέργεια Γενικής Εκτίμησης, το οποίο είναι όσο το δυνατό πλησιέστερο της αξίας και συνεπώς ενδέχεται να μη συνάδει πλήρως με τον ορισμό αξία. Με βάση τις πρόνοιες του άρθρου 69, η εκτίμηση διενεργήθηκε με τέτοιο τρόπο ώστε να επιταχύνεται ομοιομορφία για τα ίδια ή παρόμοια ακίνητα και διενεργείται μόνο για σκοπούς επιβολής φορολογίας ακίνητης ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί για οποιονδήποτε άλλο σκοπό»
Σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας η γενική εκτίμηση γίνεται ομοιόμορφα για όλα τα ακίνητα, συντηρητικά και είναι πιο δίκαιη, αφού έχουν καταγραφεί και εκτιμηθεί όλα τα ακίνητα παγκύπρια. Λαμβάνονται υπόψη τα φυσικά και νομικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, καθώς και οι συγκριτικές πωλήσεις της άμεσης και ευρύτερης περιοχής.
Περιληπτικά, η γενική εκτίμηση ακινήτων από το κτηματολόγιο διενεργείται μέσω μίας συγκεκριμένης διαδικασίας συλλογής εκτιμητικών χαρακτηριστικών των ακινήτων σε παγκύπρια βάση, με επί τόπου επιθεωρήσεις ακινήτων - χωρίς όμως την είσοδο εντός του ακινήτου. Επίπρόσθετα γίνεται αξιοποίηση του ολοκληρωμένου Συστήματος Πληροφοριών Γης, χρήση σύγχρονης τεχνολογίας, με επεξεργασία δορυφορικών εικόνων και άλλων γεωγραφικών δεδομένων.
Στη συνέχεια διενεργούνται αναλύσεις τιμών , όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, με βάση συγκριτικές πωλήσεις, κόστη κατασκευής και άλλα στοιχεία σε κάθε γεωγραφική περιοχή, κατά πολεοδομική ζώνη και είδος ακινήτου, αναπροσαρμογές για τα επιμέρους χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου, τόσο για τη γη όπως εμβαδόν, πρόσβαση, θέση, σχήμα (κ.α.) όσο και για τα κτίρια (εμβαδόν, ηλικία, κατηγορία, κατάσταση κ.α.).
Όταν συλλεχθούν τα πιο πάνω δεδομένα , διενεργείται μαζική μηχανογραφημένη εκτίμηση σύμφωνα με διεθνή πρότυπα με χρήση εξειδικευμένων λογισμικών. Κυρίως πρόκειται για μια έρευνα και εκτίμηση που γίνεται από το γραφείο.
Ποιο είναι το αρμόδιο άτομο που πραγματοποιεί εκτιμήσεις ακινήτων
Η εκτίμηση ενός ακινήτου πραγματοποιείται από κάποιον έμπειρο, πιστοποιημένο εκτιμητή, ο οποίος αξιολογεί την αξία της ακίνητης περιουσίας. Λαμβάνει υπόψη διάφορους παράγοντες έτσι ώστε να παρέχει μια ολοκληρωμένη και εμπεριστατωμένη εκτίμηση. Ο κάθε επαγγελματίας χρησιμοποιεί συγκεκριμένες διαδεδομένες και διεθνώς αναγνωρισμένες μεθόδους εκτίμησης και λαμβάνει σημαντικούς παράγοντες υπόψη κατά την διάρκεια της επιτόπιας έρευνας.
Για αυτό όπως εξήγησε ο κ.Αρτεμίου: «Όταν κάποιος θέλει να ξέρει την πραγματική αξία του ακινήτου του καλό είναι να αποταθεί σε ένα εκτιμητή ώστε να του κάνει μια ειδική εκτίμηση»
Που χρησιμοποιούνται οι αξίες Κτηματολογίου και η Ειδική Εκτίμηση;
Όπως έχει επισημάνει αρκετές φορές το Κτηματολόγιο, οι τιμές που προκύπτουν από τις γενική εκτίμηση που διενεργείται, αποτελεί τη βάση για σκοπούς φορολογίας. Οι συγκεκριμένες τιμές δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για άλλους σκοπούς όπως για αγορά/πώληση, επένδυση, δανειοδότηση, απαλλοτρίωση και τα λοιπά.
Όπως εξηγεί ο κ.Αρτεμίου: «Το που χρησιμοποιούνται οι αξίες αυτές είναι για σκοπούς φορολόγησης. Δεν χρησιμοποιούνται κατά την μεταβίβαση ενός ακινήτου , ούτε στο φόρο ούτε στο κτηματολόγιο».
«Στο φόρο η αξία ενός ακινήτου η οποία λαμβάνεται υπόψη είναι αυτή που θα δηλώσει ο πωλητής. Στο κτηματολόγιο ο αγοραστής είναι αυτός που δηλώνει την αξία την οποία έχει αγοράσει. Υπάρχει ωστόσο το Τμήμα Εκτιμήσεων το οποίο κάνει εκτίμηση ενός ακινήτου, την ώρα που γίνεται η μεταβίβαση.
Αυτό είναι κάπως παράδοξο καθώς σε δυο κρατικές υπηρεσίες, βλέπουμε τη μια να αποδέχεται την αξία την οποία δηλώνεις στο φόρο για καταβολή φόρου κεφαλαιουχικών κερδών ενώ στο κτηματολόγιο για την καταβολή μεταβιβαστικών τελών η αξία που δηλώνεις περνάει μέσα από το Τμήμα Εκτιμήσεων και εκεί εναπόκειται σε εκείνους αν θα την δεχθούν ή όχι».
Αξίζει να αναφερθεί ότι το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας δημοσίευσε τη νέα γενική εκτίμηση ακινήτων σε αξίες 1.1.2021 κατά την οποία εκτιμήθηκαν συνολικά 1.660.048 ακίνητα συνολική αξίας πέραν των 186 δισεκατομμυρίων ευρώ, σε σύγκριση με περίπου 182 δισεκατομμύρια που ήταν η συνολική αξία των ακινήτων την 1.1.2018.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΕΠΙΣΗΣ:
Προκλητικός ο Ερντογάν: Να νικήσουμε για να γιορτάσουμε στις 29 και την Άλωση της Πόλης
Στις φλόγες κομμωτήριο και όχημα τα ξημερώματα στη Λευκωσία - Εξετάζουν εμπρησμό οι Αρχές
Κίτρινη κάρτα Χριστοδουλίδη στον Χατζηγιάννη- Τα διαδοχικά λάθη έφεραν γκρίνια
Ειδήσεις σήμερα:
Τέμπη: Ισχυρές ενδείξεις μεταφοράς εύφλεκτης ουσίας – «Αλλοίωση της σκηνής του εγκλήματος»
Αυξήθηκαν οι αφίξεις τουριστών τον Μάρτιο – Ποιοι τουρίστες προτίμησαν την Κύπρο
«Μάχες χαρακωμάτων» στους θεσμούς: Καταχωρήθηκε η αίτηση για παύση Ελεγκτή για ανάρμοστη συμπεριφορά
Καταχωρήθηκε σήμερα (26/4) από τους δικηγόρους της ηγεσίας της Εισαγγελίας, η αίτηση για παύση του Γενικού Ελεγκτή.
Ακολουθήστε το Tothemaonline.com στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις
